成都楼市-高新新川房价走势背后的逻辑 新川板块还值得买吗

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新川定位于CID——中央科创产业区。 比如北京的 CBD 在朝阳 ，CID 在中关村。上海的 CBD在陆家嘴，CID 在张江。而深圳的 CID 在南山。类似这种定位。

这种地方一般会有大量的企业入住，从而带来大量的办公人群，由于办公人群转化为居住人群，进而带来消费力，同时再匹配上教育，商业，医疗，交通等配套资源

有了定位，再来看看新川的发展，新川早期定位于新加坡和四川省联合打造的像素城市，这是从10年开始就提出的概念，后来因为一些现实原因，比如发现古墓，只卖地修房子，也就是土地财政，忽视招商引资，那几点算是典型的纸上造城，再到15年之后，随着天府新区进入大家的视野，一个国家级新区的产生，而且都在城南，新川的热度进一步下降，而且新川的价格一直以来都不便宜，那几年不论市场好坏，再新川都有大量顺销的楼盘，但最近这几年，新川基本没有对外发声，都在稳定的小布向前走，特别是在招商引资上，背靠高新，坐实高新亲儿子的名号，还是带来了很多企业

比如：天象互动，方正世纪、时尚集团、咪咕音乐、OPPO 、快手、五粮液的大数据创新中心、百度的“阿波罗”计划等等，基本涵盖的三大产业，AI人工智能，5G智能通讯，还有前沿生物医药。

但是大家不要被产业冲昏头脑，现在到处都在搞产业，但哪些产业是能够落地的，心里要有点数，刚才提到的人工智能和5G通讯，这个其实很适合新川，为啥哈。

我先问大家一个问题，成都搞高科技的地方，你们脑子一定会有一个高新的软件园是不？

反过来再来看新川的产业定位，人工智能和5G通讯其实都是软件的衍生品，比如智能汽车，GPT等等都是人工智能，能够更好的服务于大家的生活，提供生活的便捷度，但是这些东西背后，它的核心都是复杂的软件工程，我们享受的5G其实都是，举个例子，航空发动机是我们国家的短板，我们把一个发动机的拆了，其实就是一堆钢铁和复合材料，这些东西对于基建大国而言，都能够搞得出来，但是发动机的核心是芯片，芯片要去控制转速，进入风量，从而形成不同的推力，但芯片的背后一定有一堆复杂的软件系统，而高新有一定的软件基础，又处在同一个行政区内，那企业在入驻的时候，新川给出同样的扶持力度，企业会选择在新川还是在兴隆湖？

然后再看商业，都说新川缺少大型商业体，购物不方便，但大型商业是天天都会去的地方？现在已经投入使用的远大购物中心，正在建的华润万象汇，还有新川南马上要出来的TOD，都有大型商业，另外还有7个邻里中心，在一些楼盘下面还有住宅底商，这个商业配比完全够了，如果真的是大型购物中心开到门口，到时候又要说有光污染，有噪音，出门就堵车了。

再看看学区，整体呈现出以新通大道为界限的南北分布状态，即新川北、新川南 A,B 两个区域。最好的金苹果锦城一小，但AB区都可以用，A区有蒙新和省教科院，B区有银都紫藤和高新实验，另外还有一些没有确定的学校，但据说来头不小，整体来看，B区在未来的综合教育质量会好一些，看学校也要看生源的，生源上，B区确实会比A区好一些，至少从现有分布的楼盘上能看的出。另外交通便捷度上两边都没有问题

整个新川的基本条件是没有任何问题，北侧现在的呈现会比南侧好一些，但这是因为南侧发展远的原因，我在跟大家说说新川的土地储备，最近两年的房屋销售情况。

在土地的储备量上，新川北侧，也就是A区，还有10块住宅用地的储备量，主要围绕着陆消TOD和现在的招商周围，新川南侧还有17块左右，但这是合并了微型地块的量，可持续的开发空间会更长，也代表土地财政延续时间会更长，可想象的空间一定会越大。

再来看价格，新川今年的成交均价只有26656元，而南中和却又30262，也就是学区里面的A学区，那是不是买新川南侧的人就站岗了呢？

其实就是其中有奥秘，我们先来看看新川板块卖了哪些项目，这张图是新川今年截至4月 30日每个项目的认购数据，第一个项目远达，去年销售的套均面积是141平，均价26242，今年销售套均面积是174平，均价24062，这就奇怪了，面积大了反而单价低了，但是反过来寻找原因，看看他们的一房一价表，就明白了，主力供应的是131和141平，一户一价就是2万67的价格，匹配去年只卖了58套，均价26242就正好扣上，这就没问题了，再看117的单价2.7，2.8，而200平以上的单价才1.6-1.9，在看1楼的单价才1万，这单价不久下来了。

再加上贤悦府，印悦府，瑞云府，新川云的人才公寓把价格向下拉一拉，这些项目本来定价就不高，人才买房更便宜，均价自然就下来

但看看正常的商品房项目，成交均价都在3万以上，其中泊悦竣3.4，新川卖的最好的就是新川华府，那新川华府哪个户型卖的最好呢？

新川华府117，132，139，143一共4个户型，看看数据的反应，今年卖了531套，卖了72013平，成交套均面积135.6平，然后看户型，132+139两个户型除以2，正好135.5平，这是不是我告诉你们的新川华府只考虑132和139的户型，成交均价也正好是这个两个户型的中间值吧。

而我们平常说的新川北，其实就是南中和，南中和今年有供应的只有陆肖，远大去年拿证348套，卖到4月30日，进行了网签的只有55套，而千川阅去年卖了128套，今年4个月就卖了125套，而且公摊这么大，却还是新川北卖的最好的那个，公摊还不小，这是为什么？

原因很简单，北侧有竞争力的项目，没拿出来卖，相比远大，同属高层，千川阅的位置，周边的环境会更好，户型也好一些，价格还便宜点，相比陆肖，价格便宜，周边呈现也会更好。三个项目对比，位置和价格都是千川阅更有优势，自然会卖的好。

这个就很显而易见了，去年3万均价的项目，贵了，卖不动，是因为有2.78的项目，但是当2.78的项目卖完了，3.2土地的项目出来了，自然也就推动了3万的项目出售

这就是刺裸裸的土地限价上升带来的价格上涨啊。